Een nieuwe huisgenoot? Zo werkt het coöptatierecht!

September staat niet alleen in het teken van volle collegezalen en introductieweken, maar ook van een ‘stoelendans’ op de (studenten)woningmarkt. Kamers komen vrij, hospiteeravonden vullen de agenda en studenten verhuizen naar een nieuwe plek. Voor zittende huisgenoten is het in de praktijk vaak vanzelfsprekend dat zij de nieuwe bewoner voor hun huis mogen kiezen, maar hoe vanzelfsprekend is dit juridisch eigenlijk?

Wat is coöptatierecht?

Bij de beantwoording van deze vraag staat het coöptatierecht centraal. Het coöptatierecht geeft zittende huurders het recht een nieuwe huurder voor te dragen aan de verhuurder wanneer er een kamer vrijkomt. Dit recht speelt vooral een rol bij woningen waar bewoners gemeenschappelijke ruimtes, zoals de keuken, badkamer of woonkamer, met elkaar delen. Omdat huisgenoten onder deze omstandigheden veel met elkaar in aanraking komen, is het voor huurders vaak van groot belang om invloed te hebben op wie er in het huis komt wonen.[1]  Het coöptatierecht is niet in de wet geregeld en wordt meestal niet opgenomen in de huurovereenkomst. Toch kan dit recht gelden en gevolgen hebben.

Hoe ontstaat het?

Het coöptatierecht kan ontstaan op twee verschillende manieren. Daarom is het wel of niet bestaan van het coöptatierecht afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Zo kan het coöptatierecht expliciet in de huurovereenkomst zijn opgenomen. Dit is de meest duidelijke situatie, want in dat geval hebben bewoners het recht om een nieuwe huurder voor te dragen.

Ook kan het zijn dat er sprake is van een bestendige gedragslijn. Het coöptatierecht ontstaat dan niet op basis van een schriftelijke afspraak, maar vanwege herhaaldelijke instemming van de verhuurder op het moment dat een kandidaat-huurder werd voorgedragen. Het is van belang dat de instemming herhaaldelijk is geweest, niet slechts incidenteel. In dit geval mogen huurders er namelijk gerechtvaardigd op vertrouwen dat deze herhaaldelijke instemming een vast gebruik is geworden. Hierbij is het belangrijk dat de verhuurder ondubbelzinnig met de gang van zaken heeft ingestemd. [2] Wat deze ondubbelzinnigheid precies inhoudt, blijkt niet uit de jurisprudentie. Wel ligt voor de hand dat een mondelinge of schriftelijke verklaring voor deze ondubbelzinnigheid aannemelijk is.[3]

Grenzen, praktijk en beëindiging

Het coöptatierecht is geen onbeperkt recht. Een verhuurder is niet verplicht om een voorgedragen huurder altijd te accepteren. Een verhuurder mag een kandidaat weigeren wanneer er zwaarwegende redenen zijn om geen huurovereenkomst aan te gaan. Voor weigering moeten redelijke bezwaren tegen deze kandidaat bestaan.[4] Weigering moet passen binnen de redelijkheid en billijkheid en mag bijvoorbeeld niet afhankelijk zijn van subjectieve voorkeuren van de verhuurder.

Indien er sprake is van een coöptatierecht of een bestendige gedragslijn, kan dit recht worden beëindigd. Is het coöptatierecht contractueel vastgelegd, dan kan in de huurovereenkomst ook een regeling voor beëindiging zijn opgenomen, bijvoorbeeld met een opzegtermijn. Ook als het coöptatierecht gebaseerd is op een bestendige gedragslijn, kan het recht worden opgezegd.

In het geval van opzegging, moet een redelijke termijn in acht worden genomen. Deze kan opgenomen zijn in de huurovereenkomst in het geval dat het coöptatierecht daarin expliciet geregeld is. Als het coöptatierecht voortvloeit uit een bestendige gedragslijn, moet de opzegtermijn bepaald worden. De lengte hiervan verschilt per geval. In de rechtspraak worden opzegtermijnen van drie maanden tot een jaar gehanteerd.[5] Zolang het coöptatierecht van kracht is, dient de verhuurder de door de huurders voorgedragen kandidaat in beginsel te accepteren

Conclusie

Het coöptatierecht lijkt in de praktijk vaak vanzelfsprekend, maar juridisch gezien ligt dit genuanceerder. Het recht geeft huurders een waardevol middel om invloed te houden op hun woonomgeving, vooral in situaties waarin gemeenschappelijke ruimtes worden gedeeld. Tegelijkertijd is het geen vanzelfsprekendheid. Het recht kan alleen bestaan als het expliciet in de huurovereenkomst is vastgelegd of wanneer een bestendige gedragslijn aannemelijk maakt dat huurders dit recht hebben verkregen. Het coöptatierecht kan worden opgezegd met inachtneming van de opzegtermijn, deze kan voortvloeien uit de huurovereenkomst als het coöptatierecht daar expliciet in is opgenomen. In het geval dat het recht is ontstaan vanwege een bestendige gedragslijn, zal de duur van de opzegtermijn afhankelijk zijn van de omstandigheden van het geval. Daarbij geldt dat het geen onbeperkt recht is: de verhuurder mag een kandidaat-huurder weigeren wanneer er redelijke bezwaren bestaan. Het coöptatierecht biedt huurders dus wel degelijk invloed op de samenstelling van hun huis, maar blijft afhankelijk van afspraken, omstandigheden en redelijkheid.

[1] Prof. Mr. A.W. Jongbloed, in: GS Huurrecht, art. 7:226 BW, aant. 26b (online, bijgewerkt 23-07-2024).

[2] Zie o.m. Hof Amsterdam 13 december 1990, KG 1991/55, rb. Utrecht 5 maart 1991, WR 1991/66, Pres. rb. Den Haag 2 april 1991, KG 1991/50 en Ktr. Eindhoven, 21 mei 1993, WR 1994/7.

[3] G.I. Beij, ‘Coöptatie: wanneer is de verhuurder gebonden aan de keuze van de huurder voor een nieuwe huurder?’, HIP 2019/5, p. 18

[4] Zie o.m. Ktr. Eindhoven 21 mei 1993, WR 1994/7, r.o. 9, en Hof Amsterdam 20 januari 2000, WR 2000/37, r.o. 4.3.7.

[5] rb. Utrecht 5 maart 1991, WR 1991/66, r.o. 3.9. en Pres. rb. Den Haag 2 april 1991, KG 1991/50, r.o. 3.